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            媒体报道
            公司新闻
            隆力奇
            2016,购物中心五大走势预测
              日期:2020-06-22   浏览数:24

            近幾年,購物中心取代百貨店成為主流零售形態正由趨勢變成現實,但受經濟走勢、消費轉型、市場競爭、電商沖擊、技術進步等諸多因素影響,購物中心也一路坎坷,光環逐步褪色,體量大、業態多、體驗優也不再是盈利的有效保證。

            目前,我國購物中心所呈現的整體趨勢是,正在由一二線發達城市向三四線城市快速延伸覆蓋;從大而全向主題化、精細化的方向轉變;向年輕化、時尚化、精品化方向演進;選址開始轉向城市新興商圈或城郊轉移;服務定位更註重生活配套、傢庭娛樂的主題。但在市場高度泡沫化、電商沖擊之下,發展疲態漸顯。

            根據近年購物中心的發展特點,我們判斷,2016年我國購物中心或呈以下走勢:

            門檻更高,主客換位

            首先就是招商難題。經濟不景氣,越來越多的品牌采取收縮戰略,不肯輕易開店。渠道變革,不少品牌選擇自建渠道,自建網上商城,自開線下直營店。零供雙方的強弱之勢已然易位,購物中心經營者話語權越來越弱。

            這幾年來,因為招商難到位而一再延遲開業的項目隨處可見,雖勉強開業而大量空場的也不在少數。相當多的購物中心項目幾乎沒有選擇,這又陷入瞭同質化怪圈。另外,由於數量太多,購物中心對外觀設計、內部空間、景觀打造、功能配備的要求會越來越高,“裝備競賽”愈演愈烈。而這顯然會拉高購物中心的準入門檻,為項目建設投資養成女主從小被肉大瞭回收和後期運營成本平衡帶來巨大壓力。

            洗牌加速,走向集中和壟斷成為趨勢

            近幾年,眾多零售商紛紛視購物中心為抵抗電商沖擊的法寶,致使我國的購物中心迅速從數量不足到整體過剩。盡管未來“購物中心熱”會冷卻下來,重歸理性,但在投資慣性的作用下,2016年顯然還停不下來,數量過多,佈局不合理,供應速度遠超需求巨波乳霸在線永久免費增長,依然是制約mall健康發展的最大瓶頸。

            一方面是經濟下行、需求疲軟,一方面數量猛增、競爭激烈、分流嚴重,兩頭擠壓,購物中心招商困難、營運困難,再加上購物中心是個對資金流需求龐大的行業,所以一般的購物中心生存空間越來越逼仄。

            擁有豐富資源、專業團隊、零售經驗、實力雄厚的購物中心,如萬達、銀泰、大悅城等,優勢會越來越明顯,品牌化、連鎖化、特色化的道路會越走越寬;而規模不大、實力不強、缺乏專業運營經驗和運營資源的購物中心,會越發舉步維艱。

            物業標準低劣、模式陳舊是我國很多購物中心先天缺陷。根據仲量聯行的研究數據顯示,在中國8300萬平方米已經建成的購物中心總量中,僅有10%-15%符合國際物業標準,這與國際上標準化、高品質物業形成鮮明對比。

            有人或寄望於“輕模式”走出困境,但其實購物中心的“輕資產化”可能是個偽命題,自持自營尚且難以盈利,租賃聯營更隻會淪為業主的“打工仔”。“輕模式”走的是眾籌之路,這種互聯網金融的玩法一般企業根本不具備條件。

            隨著經濟景氣指數持續低迷,2016年不排除有購物中心關店停業,第一張多米諾骨牌倒下之後,連鎖反應或將開啟。一旦如此,其震蕩遠非百貨店關店可比。但數量泛濫之勢如不抑止,購物中心倒閉潮將難以避免。

            陣營分裂,“智慧化”將成購物中心標配

            去年5月,阿裡喵街問世,年底,萬達飛凡上線,此外,還有萬江龍智慧商圈以及大悅城等自建“智慧化”,我國購物中心以企業自主(中糧大悅城)、強強聯合(阿裡+銀泰)、入駐平臺(喵街、飛凡+購物中心)三種路徑走向“智慧化”新時代。

            喵街、飛凡等都基於wifi、iBeacon技術的智慧化解決瞭購物中心停車、找店、排隊等難題,順應瞭互聯網+的轉型方向。大多數購物中心將面臨入不入駐平臺、入駐哪個平臺的選擇。雖然理論上購物中心也可以自建智慧平臺,但受限於技術實力、推廣能力及運營成本,大多數購物中心可能會選擇入駐平臺。

            渠道下沉,資源匱乏

            據瞭解,我國8成左右的購物中心集中在一二線城市,許多地方早已佈局飽和甚至嚴重過剩,空白點極其有限,更多地可能是在盤活存量上做文章。但很多零售企業都有自己的“購物中心戰略”,揮灑的舞臺隻能“一路向下”。

            三四線城市凸顯新的發展空間的機會,數據顯示,我國三四線城市占全國城市人口53%,而購物中心占比僅16.5%,數量相對較少、消費模式面臨轉型、消費體驗亟待提升,購物中心的渠道下沉極具想象空間。

            仲量聯行數據顯示,美國平均每1000人擁有1500平方米的零售物業面積,而中國僅為235平方米。這並不能說明我國購物中心是一種奇缺資源,反而恰恰說明一線二線城市逐漸飽和,三四線城市需求尚未被填滿這種不對稱現象,尤其是高品質、優質管理和差異化經營的體驗式綜合體項目極度缺乏。

            但是,物業標準低、規范度差、招商難、投資回報低等問題困擾著三四線城市購物中心發展。研究機構發現,同樣的品牌,在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

            這或說明,三四線城市的飽和度雖低,但也決非購物中心投資經營的樂土。購物中心渠道下沉的時機也不會太多,這主要源於消費人口、消費能力、品牌資源、運營專業能力的局限。

            轉型艱難,開放共融

            我國購物中心最大的問題可能在於規劃無序、發展失速,增長過快、數量過多帶來包括招商困難、同質化嚴重、專業人才匱乏等一系列問題,再加上經濟下行、電商沖擊、消費轉型,問題疊加放大,致使購物中心整體增長乏力、盈利困難,面臨嚴峻的轉型壓力。

            “原生態”營運模式很難適應未來競爭,定位主題化、經營差異化、營運精細化才能突出重圍。如K11的藝術風格、萬達城專註文化旅遊、科技、演繹秀場互動之路等,明顯與眾女人與公拘i交酡i不同。但這類的購物中心畢竟很少,大多數還是相同的業態、雷同的佈局、“撞臉”的品牌,難以走出同質化的怪圈,急待轉型調整。

            建築設計上的創新、景觀營造的創意、服務體驗上的創造,都是差異化的努力方向,但這些還不是最核心的東西,核心競爭力定位的主力店,要有個能聚客引流的品類、業態,沒有幾個引爆客流的東西,很難形成特色和競爭力。

            我國購物中心不像國外的購物中心直接招進品牌商,更多的是以品牌代理商入住為主,特別是到三四線城市,與百貨店並無二致。國外購物中心多以資產管理的方式去做,而中國購物中心招商、營運表現出瞭高度的“百貨店化”。導致購物中心坪效遠低於百貨店坪效的問題在於有些購物中心采用瞭介於資產管理模式和百貨模式之間的單一原始的租賃模式。

            購物中心的本質是經營客流,好玩、有趣才是王道,這就對經營者的資源整合能力、活動策劃組織能力、宣傳造勢能力、會員服務能力提出瞭很高的要求。激烈競爭之下,購物中心早已是微利行業,擴銷增收、精細管理、節支控費也是能否盈利的關鍵因素,改變單一的盈利模式,甚至適應引入自營,都是提升購物中心回報值的努力方向。


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